（一）市场、产权与契约
在西方现代产权理论里，产权多被描述为一束权利或基于权利而产生的社会关系，这些权利是排他的、可以形成合理预期或由社会强制实施的选择。传统的西方民法理论，产权被划分为包括占有、使用、收益、处分等四种权能。把产权的权能作为产权结构是一种普遍做法，后续的诸多文献对于产权结构的分类也都基于此。布罗姆利（1992）认为这类的划分并不能穷尽产权的必要组成部分。资源的稀缺性使产权变得必要，市场本身就是一个提供产权交换的场所，合理的产权结构是现代市场有效竞争的基础。其实，由于有“公共领域”的存在，任何一种产权都不可能被完全界定，人们通过交换有用性的权利来实现最大价值，每一次的交换都会改变产权的界定（巴泽尔，1989）。产权结构中转让权才是最为关键。转让权实质是一种自由契约的权利。科斯（1937）有关“企业本质”就涉及契约选择问题。市场和企业本身都是一种契约，或者说企业是一个契约代替一系列契约（张五常，1983）。市场、产权和契约都是由稀缺性所衍生出来的形式，市场结构本身是产权结构和契约结构的真实反映。
科斯定理告诉我们，如果交易成本为零时，产权的初始界定是无关紧要的。然而，科斯并没有考虑收入效应。一种交易在市场中议定，就会发生两束权利的交换，产权是包括一个人或其他人受益或受损的权利（H.德姆塞茨，1967）。显然，人们需要的是能够真正产生市场交易，并获得收益的产权。产权制度安排是人们关于财产权利的一种分配合约，不完全合约理论则阐明了现代产权理论中关于剩余控制权与剩余索取权的分配。本文认为无论是剩余控制权还是剩余索取权都是从契约中提取分成比例的一种程度，至于能提取多少往往取决于契约参与者的谈判地位、能力、资源禀赋和国家的政治偏好。实际上，无论交易成本处于什么情况或哪一种产权状态，自由谈判的契约权对于权利人来说都是重要的。只要交易成本可以承受，人们就可以从自由的契约中获得收益增加或受损减少的权利。获取真实收益的契约才是产权存在的核心。即使行为个体的选择束被严格限制，但如果契约安排能给双方带来利益，就没有必要排除它们（埃格特森，2004）。对于产权结构而言，未来更关注契约内的分成逻辑和契约安排之间的竞争。在一个充满不确定性的世界里，更多依赖于不同的契约来组织生产或交换，而不是频频发生产权性质的改变。给定产权的基本结构，合理的契约形式将使各生产单位的交易成本最小化。这就是为什么同一种所有制体制，却可以产生不同的效率产权结构。
通过上述的分析，我们可以得出一个“市场结构——产权结构——契约结构——契约分成”的基本逻辑。合理的契约结构是产权结构和市场结构优化的必要条件，而合意的契约分成则是最优契约结构的充要条件，均衡的契约结构更有利于市场结构中局部帕累托最优的达成。
（二）直接产权与潜产权
产权由于产权的残缺性和可分解性，同样使得一块土地可能同时拥有多个权利人。那么，产权结构的优化会导致土地资源配置的优化。转型中，产权具有天生的模糊性（李稻葵，1995）。关于中国农地产权制度的模糊问题，以及家庭经营背景下的农地产权残缺及其侵蚀问题，已有诸多文献做了相关的研究。黄少安等( 2005)的研究表明，不同阶段实行的产权制度不同, 所激励的生产要素投入也不同，农业总产出有较大差异。陈志刚和曲福田（2006）认为农地产权结构是农地产权在不同主体间的安排以及产权内部各项权利构成的总体反映。
我们知道在现实市场交换中的产权是一个复杂的权利束，不仅依赖于各种显性的法律体系，还存在着各种类型的隐性的或间接的制约契约。一块土地上的产出是依赖各种要素综合投入的结果，如农户在土地上种植谷物要获得收益，那么无论这块地是自有的、政府分配还是租来的，都必须投入劳动力、种子、化肥农药或生产工具等必要的投入品，最后拿到市场去出售或将收益上缴，得到的收益可能还要缴税。每一个环节都必须付出成本或得到收益，谷物的最终价值并不是完全由土地的所有者所得，而是由各种投入品的提供者直接或间接共同、或多或少进行分享，而不管土地最终归谁所有。因此，我们认为土地产权存在两个层次上的理解：一个层次是直接产权，即是通过法律或契约明确界定或赋予的，具有一定排他性和独立使用的权利。上述关于权能式的产权结构更多的是一种直接产权，直接产权按契约比例直接分享了土地生产的剩余价值，产权的界定和保护往往对直接产权是有利的。第二个层次是潜产权，潜产权也有一定的权能和收益。任何一种商品都不可能完全由一个人单独完成，契约不完全也意味着收存在“剩余”，这种剩余有可能是正的或负的，剩余控制权和索取权本身是潜产权的一种。黄少安（2003）关于潜产权的定义，是指那些还没有被正式认可但是实际上存在的权利。这一定义是针对产权的可分解性、模糊性和残缺性而言，本文想指出的是潜产权也可能是被认可的，但不一定直接参与利润的分配，也可能作为成本间接获得收益。例如种子和化肥的价格升高了，谷物的收益就自然减少了，潜产权的存在有可能会增强或弱化直接产权。
（三）契约分成假说的形成
产权是人们根据一定的目的对财产加以利用或处置，并从中获取经济利益的权利。产权的权能和利益的本质是一致的，即每一种权能都会伴随相应的收益。市场中转移或让渡消费物品、服务或资产的产权，无论是暂时还是长久的，都是通过契约方式来完成。契约结构就是被设计出来保护那些投入品所有者的收益。分成租佃的产权模式曾一度被认为是低效率的。张五常（1970）在其《佃农理论》中充分反驳了这一点：在私有产权下，无论是定额合约、工资合约还是分成合约，它们所暗含的资源配置效率是相同的。张五常主张把注意力集中在各方利益和各方对资源竞争所达成的契约，由契约的意愿到契约的合法性。可以推论，只要产权是排他的和可转让的，不同的契约安排并不意味着有不同的资源配置效率，对于契约形式的选择取决于契约收益的最大化程度和交易成本的节约程度。从这个意义上讲，定额契约、工资契约和分成契约都可以看成一种固定或动态比例的契约分成。对于一块土地而言，无论是哪一种契约安排，其成本和收益都是来自于该土地的最终产出。无论其作为成本或是利润被分割，只是所承担的风险和产生的交易费用不一样而已。工资契约可以看作是一种定期支出的固定契约分成，有区别的是，工资一般被看作成本而非利润存在，和定额契约一样都被看作一种固定比例的静态契约分成。定额契约和工资契约都是以固定比例分配给联合生产的要素提供者。
其实，产权最终体现在收益权上。农民实际上并不关心自己到底拥有了什么权利，而在乎自己能真正从产权中得到什么以及能得到多少。无法获得收益的产权是虚幻的，契约的分成比例直接决定了农民的产权收益。阿尔钦和德姆塞茨（1972）重点强调了投入品拥有者联合的优势，并提出了“队生产”。 聚合所有者的资源用于生产，涉及到利用契约来部分或全部转让产权的问题，契约所规定的条件构成了契约的结构（张五常，1970）。当然，偷懒行为和搭便车的积累可能会导致“队生产“的瓦解。但这并不妨碍契约分成的形成，稳定的契约分成比例是一个长期的演进过程。引入新的契约分成形式比拟于生产中的技术创新，这两种创新都能扩展经济中的生产可能性边界。North(1990)认为由于存在技术性和结构性两种生产边界，产权结构决定了结构性生产边界，有效的契约结构能使技术边界以内部成本最小而产量最大。一个有效的或说是合意的契约分成结构必须能最大程度地消灭外部性和最优地配置资源，能够降低产权运行过程中的交易成本，激励生产性投资而不是攫取契约分成。我们这里把契约分为两个维度，一个维度是纵向契约分成，另一个是横向契约分成。纵向契约分成更多的是一种等级分成，是等级社会与计划经济的产权安排，纵向契约分成有着更强的政治偏好；横向契约分成是一种自由交换而形成的市场经济产权安排，横向契约分成是要素投入者的一种剩余索取权的分享。横向契约分成是市场导向的产物，因此就有着更强的经济偏好。纵向契约分成与横向契约分成共同组成了一个契约网络，与直接产权和潜产权一起构成了完整的产权结构。在未来，我们很难在生产中找到单一的产权，任何高效率的产出必然是一种资源所有者的联合，资源所有者的联合必然以合意的契约结构为核心。
本文认为：当交易成本为正，每一种契约分成都与不同的资源分配、政治偏好和经济偏好相匹配，并影响参与人的行为选择。只要有自由的契约权和充分的退出机制，要素的投入者会“用脚投票”，并且相互的监督会使“队生产”内部以一种契约分成形式替换另一契约分成形式，最终达到边际成本等于边际收益，达成合意的契约分成，使要素的投入者都可以分享到合理的生产剩余。
（四）一个结构分析范式的引入与修正
“结构—行为—绩效”（Structure-Conduct-Performance）分析范式是由美国哈佛学派张伯伦、乔•贝恩和谢勒等人于20世纪30年代提出并完善。这里的结构主要是指市场结构，是不同产业以及产业内部的不同要素的比例结构。作为一种经验分析范式，SCP理论的应用曾倍受诟病。后来由于实证研究方法的引入以及不断地修正，使得这一分析范式在各领域都得到广泛的应用，尤其是在美国反托拉斯及政府管制政策中产生过深远影响。
市场结构对于市场绩效的决定，源于斯密“只有竞争才能产生效率”的市场理念。SCP分析范式着重突出市场结构的作用，认为市场结构是决定市场行为和市场绩效的首要因素，其政策含义在于认为改善市场绩效的方式就是通过产业政策调整来优化市场结构。然而，传统的SCP分析框架是在私有制环境下发展，其基于单一的产权结构，过分强调市场集中度，没有将不同的产权结构模式考虑在内。“市场结构→市场行为→市场绩效”的关系是单向的逻辑，忽略了其之间的相互影响或产生循环的可能。另外一点，市场结构反应的往往是一种竞争结构，而不一定是绩效，竞争程度与绩效并不成正比。正如我们无法证明垄断就一定是低绩效一样，市场集中度低，也只能说明竞争激烈，这与不同的行业特性仍存在很大关系。对于特定行业的研究，SCP分析范式仍具有一定的适用性。
在把SCP分析范式引入到土地产权结构变化与土地利用效率中，上述几点都是要修正的。市场结构是一个过于宽泛的变量，以往的研究单凭市场集中度并不足以反应市场结构的变化及其合理程度，而产权结构是一个要比市场结构更为稳定的变量。在此基础上，引入契约分成旨在进一步收窄这一变量，以增加该分析范式的适用性。同时，通过契约分成把这一分析范式重新引回基于成本收益的正统新古典经济学分析范式，以增强其应用的理论基础。
产权结构对行为产生作用，要较市场结构对行为的影响有更强的理论基础。在产权理论学派里，鲁宾逊的世界里，产权是不起作用的。在承认经济人假设的前提下，产权会影响激励和行为（E.G.菲吕博腾，S.配杰威齐，1972）。产权结构通过契约结构可以为经济当事人提供的一套激励结构，从而才激发其从事某种改变效率的活动的内在动力和积极性。因此，产权的主要功能就帮助人在交易时形成合理的预期（阿尔钦，1991）。契约参与人会基于契约分成形成的利益分配格局来决定自己的投入效率，这最终反映在了不同主体之间的产权关系上。行为首先影响的是资源利用效率，Performance是一种利用变化而不是绩效。土地产权结构对土地利用变化的影响是直接的，尽管不一定能直接反应到绩效上。因而，修正后的SCP分析范式在土地利用的研究中仍是适用的。