西方发达国家的农地产权结构基本是建立在土地产权私人所有的基础之上，私有权的建立被诺斯和托马斯看成是导致经西方国家经济崛起的最关键因素，其中英国和美国较为具代表性。但我们可以看到的是，在西方土地产权的变迁是私有制下一种契约形式代替另一种契约形式变迁。私有制的建立只是充分条件，而产权结构演进才是关键。近代西方国家的崛起，除了其通过殖民方式获得了充足的原始积累外，更重要的是来源政府在土地在契约分成上的让渡，使土地的直接产权者获得了激发创新足够的收益。
对于中国而言，判定土地产权结构的有效性必须与本国的约束条件和文化传统联系起来考察，同样的一种产权制度在不同的约束条件下可以是有效的，也可以是无效的。土地私有产权结构可能由于与资源的不匹配而产生高昂的交易费用，导致产权制度的无效率。西方土地利用是通过有限的潜产权按照规划进行用途管制，使土地利用与发展资源相匹配，并且政府尽可能多地在土地直接产权和纵向契约分成中让利于民，这是一个值得借鉴的地方。
（一）中国历代土地产权结构变迁的特征
不同的地理和资源禀赋导致了不同的产业结构，西方展现出了比中国等亚洲国家更为宜牧的初始资源察赋。与西方狩猎和畜牧为基础的“个体”社会基因不同，亚细亚生产方式主要是以原始灌溉农业为生存基础的“群体（家庭）”生产，具有典型的专制主义、土地国有和小农经济的特征。相对于高密度的人口而言，农业在土地利用方面相对于牧业有比较优势。中国宜农的初始资源察赋使得历史上具有浓厚的农业文明特色。由于农业精耕技术发达，土地资源被高度开发并维系着当时人口的高速增长和经济繁荣。随着人口增长，游耕农业向定居农业转变。在恶劣的生存环境、落后的耕作技术和劳动工具面前，产权私有根本无法保证个体的生存，所以集体共耕制度被证明是有效率的，且没有产生更高的监督成本。尽管产生了界定土地产权私有的强烈需求，但公有产权结构显然更有利于降低风险和提高农户在契约分成中的收益。井田制[井田制就是土地被分隔为类似“井”字的方块，有公田和私田之分，中间为共耕公田，收入全归封邑贵族所有，其他的为私田，收成全部归耕户所有，但不得自由买卖和转让，并要交一定的贡赋。与其他文献不同的是，本文认为井田制并非严格意义上的土地国有制或国有制与私有制并存，而更多表现为具有排他性质的公有制，因为广大农户只是获得了契约分成的机会，并没有足够的土地直接产权，而当时西周等朝代国家权力的虚无以至使最基层农民几乎感觉不到国家的存在，土地私有又面临巨大的生存风险和高昂的交易费用，大量的土地潜产权掌握在封建贵族手中。]是当时夏、商、周时期以井邑为单位的排它性公有产权的土地产权结构，尽管土地属于国王所有，却被贵族和村社大量占有，土地以井田的形式分配给成员庶民耕种。但土地的耕作是有约定的，要完成公田再做私田。农民在井田制下获得了比土地私有更多的契约分成激励，使得当时最大要素禀赋改变就是人口的迅速增加，这也表明并非只有私有产权才是最有效率的。
在土地产权结构中，封建的土地国有制仍居于重要地位。授田制是战国的基本土地制度，土地产权在国家与皇权产生分离，土地只属于国家所有，国家向编户小农授予土地耕种，由其国家交纳地租。秦汉时期国家暴力潜能的界入降低了土地私有产权结构界定的成本，同时也提高了国家在土地潜产权中的契约分成比例，大量的潜在外部利润被内部化。当人口进一步扩张和劳动工具等生产技术的改良，土地与劳动力相对价格的逆转使报酬递减，严重压缩了个体和国家在公有产权契约分成中的收益。商鞅变法“废井田”和建立封建土地国有制，通过辕田制和名田制把公田均化由农户单独耕种和长期使用，使农民投资利益不至于外部化。土地租赁在秦汉时期已经产生，尽管没有所有权，但高的契约分成使农民有了精耕和改良土壤的激励，大大提高了土地利用效率。这样不但使小面积的土地能养活大量人口，国家在这种土地产权结构中也获得了充足的税赋，直接的绩效就是使秦国从一个落后的小国迅速快崛起并一统中原。从汉至隋唐，自由买卖的土地私有产权使土地兼并严重。汉代发生过三次土地兼并，大量的国家佃农出现和基于土地租佃关系的独立地租产生。西汉则出现了土地国有制和私有制并存的格局，主要以公田、屯田和私田三种形式为主，赋税制度上实行的是租税合一。从北魏到唐代中期推行了计口授田的均田制，均田制和与之相关的税赋降低提高了农民在契约分成中的直接收益，再次刺激了农民对无主荒田的开垦，土地的利用效率的提高保证了国家赋役来源，从而增强了土地国有制所占比重。唐朝中叶，封建地主的大土地私有制被深化，土地兼并加剧迫使均田制瓦解，转而实行的是“不抑兼并”和“田制不立”，土地收益分成绝大部分集中在地主手中。由于国家由封建权贵统治，人地紧张关系迫使大量农民失去土地，最终只能通过战争来促使土地产权结构变迁来缓解各方在契约分成中的冲突。在产权结构变迁过程中，存在着对更高契约分成的渴望和对现有收益的自我强化，土地国有制和土地私有制始终处于尖锐的矛盾斗争中。
两宋时期是中国人口增长的第二个高峰期，土地国有制开始衰落而地主私有制占主导地位，使得定额租制逐渐盛行。不合理的土地分配和利用无疑增加了土地利用的交易成本，地租就是契约分成中交易成本的具体体现。市场化程度较高而人地比例紧张的地方，地主与佃农双方的谈判力量发生了改变，长期的固定契约分成则是对地主和佃农都有利的合约选择。后来又逐渐衍生出租佃制和永佃制，使佃农获得土地长期收益权。永佃制[永佃制是土地的所有权和使用权分离，土地为地主所有，而佃农拥有永久佃耕的权利。地主只收取地租不能干涉佃农对土地使用权自由买卖或转让，佃农的长期耕作权也不因地主买卖土地而丧失，实质上永佃权的发展注重了对土地收益及契约分成的保护，削弱了地主对土地的直接产权，提升了佃农在投资土地中的契约分成比例。]起源于南宋，土地这种契约关系显现出了其顽强的生命力，一直流传至明清两代。永佃制的盛行则标志着土地的产权契约结构进一步深化，缓解了土地被过度兼并而产生的社会危机。到了明朝的土地产权结构中，仍是国有的官田和私有的民田并存，但国有土地占有比例又开始回升。明朝政府通过减免赋税和休养生息政策鼓励农民重新开荒和屯田生产，产生了大批自耕农，使得当时的明朝经济呈现一时的繁荣。清朝年间，国有性质的“八旗租地”开始逐渐被私有化，租地佃农逐步获得了永佃权。
明清时期，中国的农耕技术已经相当成熟，土地生产效率的提升使得出现了不同形式定额地租和货币地租，这种契约分成模式极大降低了地主的各种交易成本和监督成本，使得地主的所有权被分化出了佃农的永佃经营权，逐渐形成一种纵向的契约分成。但是地主为了保证其地租的稳定性，是不允许佃农重新将土地进行外租，这种纵向契约分成限制了横向契约。当横向契约分成的收益远大于纵向契约分成时，个体的经济理性就会增加道德风险的可能，使隐性的横向契约分成逐渐形成，最终产生了“田底权”与“田面权“的再次分化。这时候，纵向契约仍保证了地主拥有“田底权”，但横向契约分成已经使得“田面权”被再出租或转让，甚至形成了“一田多主”的现象。由此可见，契约关系在当时的中国社会已经是相当普遍。横向契约分成使得土地的生产效益极大提高，扩大了“潜产权”的收益范围，使社会总体福利增加，但是这并没有防碍地主在纵向契约下的收益。显然，横向契约是一种非常有效的帕累托改进。清末民初，外部势力的入侵打破了封建土地的产权结构，公地的私有化被进一步加剧。土地私有产权不断集中，使用却日益分散，仍以封建租佃制的分散小块经营为主的土地经营方式导致了土地契约收益分成的严重不公，限制农民的分成收益和降低了土地有效利用的积极性，造成了当时经济和社会的极度不稳定。
从产权结构角度看，中国古代土地制度先后经历了土地原始公有、土地国有、土地国有与私有并行的历史阶段。在土地所有权结构中，尽管土地私有制存在是地租获取的经济基础，但从整个社会土地利用的角度看，土地国有仍占据重要地位。土地国有与土地私有进行着相互制约和相互转化，通过不同的契约结构来调节着社会利益的平衡。不同朝代所采取的具体土地制度有所差别，土地作为一种权力象征和契约作为一种土地利用关系却贯穿着始终。秦汉以后对诸侯的分封制使的地主经济兴起，围绕土地所形成的各种契约使得土地利用发生很大的变化，如西汉土地中就广泛存在买卖、征租、佃耕和佣耕等契约形式。长期相对稳定的契约分成收益，促进了农业精耕技术的发展，也造就了中国以小农经济为主体的经济体系和产权制度安排。从古代农地制度演变的轨迹看，土地的收益和有效利用始终是农地制度追求的目标，土地利用效率可以从另一个侧面折射出朝代的更迭和经济的兴衰。无论是井田制、授田制、均田制和屯田制，还是租赁制和永佃制，它们都是土地契约分成结构变化产生的具体形式。我们可以看到，在历史变迁中无论哪一种产权制度都没有绝对的优越性，土地国有或土地私有都不是土地制度的唯一形式，选择什么样的土地所有制，取决于能否通过合意的契约分成来提升土地的利用。无论哪一种土地产权制度，如果土地是作为一种农业生产要素，土地所有或占有并不是目的，土地只有与劳动结合，劳动只有与直接收益挂钩，才能真正创造出社会财富。表面上看，似乎是土地利用的产权制度变迁中的主要特征是土地国有制与私有制并存，以及所有权与使用权的权利结构分离，实质上是土地各参与人在契约分成中的比例结构和实际收益的变化。