北京已入市的共有产权房都是建在国有土地上的，而大兴区的项目却是建设在集体土地上的，北京兴福集地资产管理有限公司相关负责人给出解释：是为了缓解北京市尤其是大兴区的住房紧张问题，有效改善了大兴区住房结构，丰富了集体建设用地入市案例，集体土地建设共有产权房为政策性住房开辟了土地供应新渠道。这里的共有产权房不免让人想到“小产权房”，出让方也被质疑，究竟是共有产权房还是小产权房。两者的区别何在，共有产权房鼓励建设，而小产权房却被严厉打击。
1.大兴区项目与小产权房的区别
共有产权房需要地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。”而小产权房是指我国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设用于销售的住房，这里的集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此无法得到国家房管部门颁发的产权证。大兴区的项目是首例建设在集体土地上的共有产权房，属于重大创新项目，所以被质疑是小产权房是在意料之中的，出让方相关负责人回应，这与小产权房完全不同，小产权房是违规建设的，没有产权证，也没有任何的法律依据和保障；但集体土地共有产权房是经过规划国土等部门联合审批的，有房本，老百姓无需有这方面顾虑和担心。
2.小产权房转正无望原因分析
集体土地入市，大兴区瀛海镇三宗建设用地用于建设共有产权房，这是否意味着小产权房转正指日可待呢？首先要明确，土地多渠供应道绝不意味着小产权房的转正。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能，相反依然会是被严格管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。易居研究院智库中心研究总监严跃进则强调，类似共有产权住房和小产权住房区别明显。
首先，用地性质是合法和不合法之分，集体建设用地入市是政策的新动向，合法合规合情合理，而小产权房的用地是各地私自建造。其次，集体建设用地入市是有很严格的用地规划，目前是试点阶段，而小产权住房的用地可能涉及到经营用地、宅基地和耕地，本身用地来源比较复杂。
而且上文也提到过集体土地入市只面向工业、产业、商业类，大兴区属于试点地区比较特殊，所以住宅类小产权房仍无转正希望。从现实利益角度看小产权房规模庞大，接近商品房的2/3，如果小产权房开放上市，房价必定会受到巨大冲击，这显然是各级政府不愿看到的也不是商品房的购房者所希望看到的。