土地是人类最基本的生产资料，人类史本身就是一部土地史。《大学》中说“有人此有土，有土此有财，有财此有用。”威廉配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”至少从配第开始，土地已经被纳入到西方市场经济分析的理论体系当中。土地的虚拟资本化遵循着生产要素虚拟资本化的一般过程和一般规则，可以简练的概括为“六化”的递进过程：土地收益化、土地交易化、土地货币化、土地资本化、土地资产化、土地虚拟资本化。
（一）土地收益化
土地所有者取得收益是一个自然历史过程，是随着社会生产力进步、私有制产生、同一土地资源可连续利用并经过人类劳动形成社会剩余产品而出现的。“私有制”和可重复利用土地资源稀缺是土地所有者无偿获取收益的前提条件（注意：这里的“私有制”具有两重含义，一是人类历史过程中形成的生产资料私有制，即一般意义上的私有制；二是土地使用权或部分使用权个人所有，社会主义国家国家将土地的使用权让渡给个人或企业后，土地所有者也因此收益）。在人类历史长河中，土地所有者占有主要社会剩余产品具有很长的的历史，不论是我国封建社会当中地主对农民社会剩余产品的占有还是西欧封建社会当中庄园主对农奴社会剩余产品的占有。可重复利用土地资源的稀缺性和其经过人类劳动能产出社会剩余产品是土地所有者获取收益的根本原因，如果可利用土地资源广袤无垠，土地所有者取得地租没有可能；如果人们在土地上劳作的社会产品仅仅够实现自身的简单劳动力再生产而没有任何劳动力节余，土地所有者取得收益也是空谈。也正因为如此，关于土地取得收益的经济理论甚至可以追溯到古希腊的色诺芬（前427-前355）和古罗马的贾图（前235-前149）和瓦罗（前116-前28）等人。
（二）土地交易化
土地所有者取得收益（地租）的能力和身份一旦被确立，土地交易也就具备了可能。交易的标的当然是这种因土地而带来的能力和身份。交易要求土地个体产权（包括归属权、使用权、交易权等的权利束）必须清晰，即交易主体具备交易权利和交易资格。没有清晰的个体产权，交易双方难以达成互信，土地交易就仅仅只是一种可能，而无法转变为交易事实。个体如果仅仅只是拥有土地的部分使用权而不具备使用性质改变权或土地转让权，或者土地使用权年限在时间上不确定，土地交易就难以达成。土地交易必然存在交易价格，交易价格的微观确定或者形式决定是它的供求关系，而本质决定是土地对社会剩余产品在当下和未来的获取能力，这种能力既包含社会生产力因素，也受到自然风险和社会风险影响，在市场经济发展初期对这种风险的认识只能由买卖双方进行个人主观判断。
（三）土地货币化
货币是稳定市场信用的表现，是商品交易经过长期历史发展和孕育而在市场信用方面演化的结果，其自然形态是W—G—W’，马克思称之为简单商品流通。但这一公式并不仅仅限于商品（劳动产品）交易之中，货币作为信用中介一旦承担起流通手段的功能，所有与生产、交换、消费、分配内容（即与社会再生产）有关的交换都会以其为中介。土地交易也不例外，土地货币化交易也是对这种市场信用演化结果的认可和接受。土地收益化、土地交易化、土地货币化三个过程都发生在资本主义市场经济体系建立之前。
（四）土地资本化
资本的本质是市场信用，它通过承担市场风险而占有社会剩余产品。土地一旦获取了市场上包括劳动力在内生产要素所有者的信赖，认为它可以承担市场风险、具备市场信用，生产要素所有者就愿意将其生产要素被土地所有者雇佣和租赁，土地也因此就具备了资本的功能。人类史上漫长的农耕文明和封建社会使得土地早已在人们心目中获得了普遍认可的社会信用，它只需等到、也只有等到资本主义市场生产关系成为社会再生产的主导生产关系就立刻转变为了“资本”。 现代农业与传统农业在生产关系上的共同点是不论封建地主（庄园主）还是现代农业资本家，“预付”（承载社会信任）的都是土地，区别只在于现代农业资本家承担产量风险和销售风险、农业工人获取固定收益，而封建地主获取固定收益、农民（农奴）承担产量风险。因此在经济史上，土地和金银货币一样都是最早作为资本载体的事物，市场经济体制形成初期的资本家很多由地主（庄园主）转化而来。由于土地流动性在市场经济初期远不如金银货币，土地转化为资本的数量十分有限，因此在古典经济学中土地转化为资本并不为理论研究所重视。土地资本化的结果是土地所有者和金银货币所有者一样都可以获得市场经济生产关系的主导权，从而因为其生产关系主导权而占有社会剩余产品（注意：因此取得的收益不是地租而是利润，地主出身的农业资本家对这一差异的认识最为清楚，因为地租是固定的，利润是有风险的）。
（五）土地资产化
个体市场风险认知能力十分有限，个体决策（包括雇佣决策和被雇佣决策、租赁决策和被租赁决策，等各类组织生产决策和被组织生产决策）缺乏依据，此时风险评估困难会导致市场社会再生产组织能力（市场经济体制效率）难以发挥。市场经济的发展需要从机制上克服这种困难，需要形成对市场风险和市场风险承载能力（资本或者叫市场信用）更为普遍化、理性化和公信性的认知，金融行业在社会进化选择中因此逐步产生。土地资产化就是土地的价格不再依赖于个人主观的收益能力和收益风险评估，而将它交给专业的风险评估机构（以银行为代表的金融机构）。它们对土地进行具有公信力的价格评估，并保证按此价格在小幅波动范围内可以进行土地流转或者土地所有权的让渡。这种金融机构的土地价格评估叫做土地的资产化。土地资产化达到了提升市场中各类决策主体对土地承担风险能力进行合理判断的社会目标，实现了市场经济体制效率的提升。
（六）土地虚拟资本化
由于土地特有的公信力，它在资本主义市场经济体系建立之初就有一部分实现了资本化，它又在金融体系风险评估中较早的实现了资产化，故而在市场经济体系中它同时较早实现了虚拟资本化。或者可以说，土地资产化与土地的虚拟资本化是同一经济现象的两个方面理解，前者强调了土地在市场经济体系中流动性的获取，后者强调了土地在市场经济体系中生产关系主导权的获得，它们的共同之处就是需要金融体系对土地进行风险评估。土地的实体属性和历史长期积累的公信力使得这种评估最易实现，土地抵押贷款和土地资产交易往往成为各个地区金融领域最先开展的业务类型。土地一待完成了虚拟资本化，它就普遍具备了掌握市场经济社会生产关系主导权的地位，即广泛的占有社会剩余产品的地位。这种地位在土地资本化时由于土地缺乏流动性还只是少数土地所有者拥有，而现在由于金融体系风险评估的存在，这种地位在土地所有者之间已然成为普遍现象。在这个时候不同的经济体都会产生类似的经济现象，房地产开发商成为了“首富”，从李嘉诚、王健林到许家印，之前的我国香港地区和近年来的我国内地均是佐证。