摘要：本文通过数据统计以及样本调查等方式，基于模糊综合评价法对影响20—30岁青年租户居住幸福度的因素进行评价，建立租赁住房市场对居住幸福度的指标体系以及模糊综合评价模型,为规范租赁住房市场，保障租赁当事人的权利，提高租房满意度以及促进我国租赁住房市场健康发展提供依据和参考。
关键词：租赁住房市场；居住满意；90后；模糊综合评价法
一、引言
住房问题已经成为当前中国社会各界最为关注的民生问题之一[1]。按国际经验来说，人口持续的向一线城市流入是长期趋势，包括一线城市的房价上涨很难逆转。据世联行数据显示，我国每年有近千万的毕业大学生，一线城市毕业大学生租房周期整体式上涨，普遍周期上升至10到15年。随着毕业生人数剧增，人才作为新时代发展的中流砥柱，保障这一部分群体的居住权利显得尤为重要。
据统计，截至2010年，私人租房比例高达89.5%，但私人住房市场目前缺乏制度的约束，尚存在很多问题[2]：租赁住房市场管理法规体系有待完善，私人租赁房东往往在租赁法律框架之外经营，很少签署合同，很少遵守关于提高租金或驱逐房客的规则，导致租赁住房市场供给的区域、户型面积和户型结构与需求结构不相匹配，“胶囊房”、“群居”等现象屡禁不止，住房质量差且租后缺乏安全管理。由于“十二五”计划中提出大力发展廉租房、公租房建设，所以目前对廉、公租房的研究较多，私人租赁市场研究甚少，因此完善私人住房租赁市场，解决外来人才的宜居问题具有重要意义。
二、国外租赁住房市场发展与管理
发达国家在租赁住房方面有较长的历史,提供了丰富的经验和教训，对于探索解决我国房地产市场深层次问题具有现实意义。
在发达国家，由于社会文化的差异，家庭并不因租房而感到羞愧，社会对房客的歧视也很少。在大多数发达国家，主要以私人住房租赁市场为主，通常是自营职业者。美国拥有发达的私人住房租赁市场，德国是欧洲拥有最大的租赁住房市场的国家，而奥地利和瑞典主要是由业主的公司或市政机构来管理经营[3]，如房地产公司、养老基金、人寿保险公司和房地产投资基金所有等。其次为高效的解决房东与房客之间的租赁纠纷，英国专门建立一个机制，如若房客违反规定在收到适当通知后不迁出财产，房东可以不经法律审理即可收回财产，大大缩短了租赁纠纷的法院程序。
美国政府对租赁者权益提供极为严格的法律保障，为低收入人群、弱势人群提供租金补贴等配套政策，满足居民对租赁住房的基本需求[4]，并通过租金控制和住房租金补贴两种政策手段控制房租高涨、保护承租人的权益。德国和瑞士是最文明的国家之一，且是一个高福利社会，房价一直非常平稳[5]，增速也远低于其他国家。德国除了拥有完善的租赁市场法律体系环境、租房补助政策，更是通过独特的住房金融制度，严格限定房租价格，维护长期租赁合同以及投资回报率的稳定。值得一提的是，德国对于租赁房的质量、设计等方面要求极高，这也从侧面反映了德国私人租赁住房市场一直处于较高水平的原因[6]。
日本与中国在城市人口密度、住房问题等方面具有很高的相似性，对我国住房保障制度改革具有很强的现实意义。日本租赁住宅的来源有公共住宅和民营住宅两种。政府通过改革租房标准、住房补贴、制定市场规则等措施，有意向地进行引导，东京租赁住宅市场形成了公租房主要面向弱势群体、私租房则更多面向年轻人群的发展体系[7]。而民间租赁住房又分为优良性和普通型，优质民间租赁住宅具有非常明确的建设标准，如无障碍入口、使用面积50m 2 以上的家庭型住宅等。对优质租赁住宅的住宅所有者，政府会给予一定的建房补贴。
研究发现，住房租赁市场是这些国家住房供给的重要渠道，完全市场化租赁住房率占比偏大，中介是其中专业化主体；政府以市场为导向，发挥间接调控作用来配置住房资源；通过专项住房租赁法律条例，均从“宜居”“安居”“易居”三方面保护承租人权益。
三、90后青年租住幸福度评价指标体系
2.1 90后青年特征分析
20—30岁青年大多是90后，独生子女居多，家境条件相对较好，思想上更偏向西方化，对住房所有权的文化偏好减弱，也不会因是租的房子而感到缺乏安全感；其次对于新兴时尚产品能够迅速接受，是网络新媒体的主力军，注重前端化，能迅速接触各类产品信息，随着互联网兴起、网上购物等新型市场消费的广泛应用，多数年轻人主要通过手机软件或互联网来获取房源信息；另外90后群体在租房感受上更强调“舒适和享受”，倾向有独立的居住空间，对厨房、卫生间等配套设施要求较高。