万科轻资产战略转型研究
范琦琪 青岛科技大学
[摘  要]近年来，房地产行业利润率持续下降，各房地产企业的资金压力都在持续加大。故基于自身资源优势，选择适合企业的新模式，实现战略转型，成为整个房地产行业的改革需求。万科的“小股操盘”模式使万科脱颖而出，经营风险降低，利润大幅上涨。本文具体分析了万科实施轻资产战略的必要性、具体策略及转型效果，总结房地产企业轻资产战略转型具备的条件，提出房地产行业可借鉴的战略转型方法。
[关键词] 轻资产战略；战略转型；万科；房地产房地产行业的轻资产战略是指房地产企业更加关注拥有核心竞争力并且在整个产业链中利润率较高的优势环节，将自己薄弱的环节外包，以达到效益和效率最大化的目的。国内诸多房地产企业纷纷尝试轻资产战略转型，万科作为我国房地产行业的龙头企业，在轻资产转型中具有许多成功经验，对房地产企业转型具有借鉴意义。
一、背景分析
（一）行业背景
2008年金融危机爆发，全球经济遭遇寒流，房地产企业开始出现增长无力的状况，此时政府的“四万亿”经济刺激计划带动了房地产市场的高速发展，使得房价不断提高[1]。2006年至2017年房地产行业GDP持续攀升，2009年，我国房地产行业总投资额占GDP总量为5.4%，2013年提升至6.1%，到2017年增至6.5%，2013年，房地产行业步入一个新的阶段，房地产行业GDP增长率逐渐走低，中国房地产行业转型升级的要求日益迫切。
（二）发展困境
1.土地价格激增
由于政府政策对一级土地市场的控制，土地使用权和所有权相分离，造成了我国土地供应数量有限的现状，引发了土地资源供求不平衡的矛盾。
近年来，全国房地产开发企业土地购置费用持续上升，2013年，虽然全国主要城市综合平均地价增长率有所下降，但是土地出让价格仍然在持续走高，导致全产业链参与主导的房地产行业重资产经营模式发展困难，房地产行业战略转型刻不容缓。
2.现金流压力
房地产项目的投资回收期长，企业面临较大的现金流压力。投资回收期易受我国经济波动、政策调整、楼市起伏变化等因素的影响，保持长期稳定的现金流较为困难。
房地产开发投资额持续走高，项目的资金投入量逐年增加。如果单一的房地产企业同时操作几个上百亿的项目，或者是单个价值高达几百亿元的项目，企业的现金流压力较大。
3.融资压力
房地产企业的资金需求量大，资金回笼慢。资金回笼慢的特性决定了房地产企业只通过自有资金来维持企业的运营是非常困难的，融资压力较大。房地产企业只有不断地吸收外来资金，才能填补房地产企业日益变大的资金需求缺口。
我国房地产融资方式主要有经营贷款、抵押贷款、信托基金以及发行债券，其中使用最多的方式是银行的低息贷款。但是，自2013年，国内银行均限制了房地产行业的贷款，加重了房地产企业的融资压力。