农宅发展民宿用地相关法律依据主要集中在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》、《关于加强农村宅基地管理的意见》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《土地管理法实施条例》。结合农宅发展民宿现状，笔者探索发现存在如下法律问题。
1.宅基地使用权流转问题
农宅发展民宿中常出现城镇居民或非本集体成员购买农村住宅或宅基地等现象。而我国《农村宅基地管理办法》第六条规定，农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权，禁止非法占用土地建设住宅，禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地；《关于加强农村宅基地管理的意见》也指出，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。由此可见，以流转方式获取民宿用地使用权是找不到法律依据的，正如赵守乐学者观点，我国各法律中均缺失对民宿用地获取和管理的明确规定，无法可依现状导致投资者常非法获取农宅土地使用权。
2.土地产权问题
产权争议是遗留性问题，主要有房清地不清和房地均不清两种形式。民宿用地产权不清晰会诱发村集体和农户间产生利益纠纷，致使土地利用率低下。我国《物权法》中规定，宅基地上的住宅或其他设施为一般性财产，属于个人所有；同时规定空闲或住宅坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。因此，房清地不清形式可对住宅进行翻建居住，直住宅坍塌灭失后宅基地被集体收回；而房地均不清楚的土地则无法对住宅进行翻建，直到住宅坍塌灭失后被收回。
3.土地面积问题
我国在农宅土地面积方面也有关规定，如《土地管理法》中规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定标准”；《农村宅基地管理办法》规定“农村村民建设住宅，应当合理利用和集约利用土地，严格按照土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地”。但现行的土地政策并没有对民宿用地做出详细性规定和解释，因而投资者为增加效益而占用胡同道路等用地去开发民宿项目。即法律不完善和利益追求双重因素，导致出现用地面积问题。
4.土地继承问题
部分民宿是以继承方式获得土地使用权。我国宅基地继承尚未很完善，《物权法》《土地管理法》《继承法》都没有对宅基地使用权继承环节的详细规定，如吕军书学者认为现行《土地管理法》《物权法》《继承法》等法律法规都对宅基地使用权继承问题采取了模糊或者回避态度。同时《继承法》也仅指出农村宅基地使用权不可以单独继承，根据地随房走原则，因住宅继承而继承。农村宅基地使用权继承未明确规定，不明的继承主体、宅基地及其房屋所有权关系的模糊，都导致了农宅土地继承的法规与民宿发展的冲突。