美国历史遗产保护运动开始于1850年，以乔治华盛顿故居Hasbrouck 宅邸被作为美国首个历史遗产予以保护为标志，在经历了近150年的发展后，目前已形成了一个机构健全、条例清晰、理念多元的完整体系。从其发展历程来看，美国的历史遗产保护大致经历了3个阶段。
1、早期阶段，19世纪中期——20世纪早期。
美国早期历史遗产保护仅仅是在个人及少数民间团体推动下的分散的小范围活动，如1859年在“弗农冈妇女联合会”的努力下保留至今的弗农庄园（Mount Vernon），1877年由“波士顿二十女人协会”筹资及呼吁下，保存下来并改建为历史博物馆的波士顿“倾茶事件”的策划地旧南会堂（Old South Meeting House）。这一时期，历史遗产保护的对象集中于名人故居及战争历史遗迹（独立战争及南北战争纪念物），主要采用“博物馆式”保护策略，维持其原有功能、就地保护，以风貌展示或改建为历史博物馆为主。
2、发展阶段，20世纪早期至20世纪中期。
1933年，被誉为美国历史遗产保护之父的查尔斯·彼得森（Charles Peterson）提出开展美国历史遗产建筑调查，测绘、整理并建立历史遗产建筑档案，这一调查为之后美国历史遗产保护运动提供了详尽的数据及基础资料。几乎与此同时，南卡罗莱纳州的查尔斯顿制定了美国历史上的第一部历史遗产保护区划条例，限制对历史建筑的拆除活动，划定了美国历史上的第一个历史街区，随后，新奥尔良的法属区也出台了相应的保护条例，保护其历史建筑。这些事件的相继发生无论是从自下而上还是自上而下的层面都为美国历史遗产保护运动的全面发展打下了坚实的基础。
二战之后，美国社会平稳发展，经济空前繁荣，面临大规模的城市更新，此时建筑的去留更多的是以其自身条件、功能及所具有的经济价值为考量依据，加之19世纪后期，美国联邦立法对房地产市场和高速路建设项目的鼓励（如，1954年《住房法案》），20世纪中期后，美国城市发展形成了以私人汽车为导向的郊区化离心发展模式，城市中心区走向衰败，出现大量闲置用地、空置建筑，经济活力明显下降。
3、成熟阶段，（20世纪60年代至今）。
20世纪60年代之后，受城市更新运动影响，美国城市中的一些老街区、老建筑纷纷被以城市更新的名义，遭到整体拆除，例如，华盛顿、巴尔的摩、波士顿，尤其是1964年，纽约市区的新古典主义建筑宾夕法尼亚（Pennsylvania）火车站遭到拆除在全国范围内引起了极大的轰动。这些案例，促使更多的人们开始反思和审视美国的历史遗产保护，并直接催生了60年代后一系列历史遗产保护法案的出台。其中，影响最为深远的就是1966年联邦政府签署通过的国家历史保护法案（The National Historic Preservation Act），这是第一部从国家层面颁布的历史保护方面的相关法令，该法案建立了国家历史建筑登录制度和国家历史保护委员会，并将历史遗产保护范围从具有重大意义的历史纪念物扩大到了历史街区、几十年历史的建构筑物以及自然遗产。